精装修（含软装）项目施工管理作业指导书

一、目的

    确保房地产精装修项目施工过程处于受控状态，使项目的质量、进度、安全、成本、及资源得到最合理的控制，保证精装修项目交付品质优良，特制定本作业指导书。

二、适用范围

适用于由本公司负责开发的所有精装修项目从开工到竣工验收过程的工程管理和控制。

三、编制说明

以精装修项目施工图管理流程为主轴线，明确了施工过程中各阶段需关注的工作职责、工作程序、品控要点及工艺标准、节点验收项目等。

四、工作程序及职责

精装修工程施工管理流程
序号	程序名称	程序要点	职责部门
1	施工单位面谈	施工单位组建项目团队，面谈审核项目团队主要管理人员。	项目工程部
2	图纸会审	会审前5个日历天内组织施工单位完成图纸会审，用书面形式反馈图纸问题至工程技术与设计部和项目部。	工程技术与设计部、项目工程部
3	图纸交底	施工蓝图下发7个日历天内，组织相关单位施工图纸交底。	工程技术与设计部、项目工程部、设计公司。
4	合同交底	合同签订7个日历天内，项目工程部对施工单位完成合同交底。	项目工程部
5	品质/工艺交底	施工单位进场7个日历天内，完成制度、工艺标准及测评体系文件等品质交底工作。 专业工种施工前，需进行现场工艺交底。	工程技术与设计部、项目工程部
6	工作面移交	各专业工作面办理移交备案；组织监理复核移交工作面数据。	项目工程部
7	施工材料封样	施工单位进场前完成面层、基层材料样品封样。	工程技术与设计部，项目公司 程部，
8	进场材料验收	对板验收、每批次抽检、非标材料全数检查。	项目工程部
9	过程进度纠偏	每周组织实际进度与计划进度对比；并组织进度纠偏管理。	项目工程部
10	巡检整改	1个日历天内完成整改计划；7个日历天内完成整改。	安质部、项目工程部
11	变更签证	先审批，后执行；配合工程经济部对变更、签证进行结算。	工经部、项目公司工程部
12	隐蔽工程验收	隐蔽工程施工完成后，隐蔽工程验收合格后方可进行下一道工序施工。	项目工程部
13	室内环境检测	交付前由项目委托有资质的检测机构进行室内环境检测合格	项目工程部
14	交付预验收	装饰工程全部完工，竣工资料整理成册，自检合格。	项目工程部
15	验收、移交	根据竣工验收单验收要点组织竣工验收工作，竣工资料及备品等移交，办理验收手续。	工程技术与设计部、安质部、设计院、项目公司

五、精装修工程品控要点及标准

精装工程品控要点及标准
序号	品控要点	品控分项	品控标准	负责部门
1	审图要点	审图要点	（1）装饰施工图与建筑、结构、给排水、强弱电、暖通等匹配性（功能、 定位等）审核。 （2）施工图与效果图、施工合同、报价清单、材料表等一致性审核。 （3）装饰施工图房间功能布局、标高、开间尺寸与建筑图纸一致性审核。 （4）细部节点做法与公司标准做法符合性的审查；（卫生间石材门套等）	项目工程部
2	防 渗 漏	基层处理	（1）墙面开槽后，槽内应采用水泥砂浆或界面剂涂刷后再进行敷管，槽宽大于 80mm，深大于 100mm 的，应在敷管完成后再用 C20 混凝土灌注密实，砼墙面水电应预留管线槽预埋，严禁钢筋外露或切断。	项目工程部
			（2）竖向管道孔洞、排气道、挡水坎、止水带应凿毛、基层须清洗干净并套浆处理；	项目工程部
			（3）基层表面的尘土、沙粒、浮浆、硬块等附着物清理干净，地面局部破损处进行找平修补。	项目工程部
		阴角处理	（1）防水层涂刷前应对穿墙管及墙面阴阳角、地漏做局部防水加强处理。	项目工程部
		防水涂膜	（1）卫生间回填前，下沉基池内涂刷一道单组份聚氨脂涂膜，厚度为2.0mm；基池内回填陶粒或轻质混凝土砌块。待地面水泥砂浆找平及阴阳角加强处理后，墙地面防水涂膜层分道成活，墙面采用双组份水泥基涂膜（JS）厚度不小于1.5mm，地面采用单组份聚氨脂涂膜，墙面上返高度600mm，厚度不小于2.0mm。厚度根据材料特性，如无说明采用以上说明。	项目工程部
			（2）卫生间湿区（如沐浴房、浴缸）的墙面防水高度不低于2000mm；干区的墙面防水高度不低于300mm，且高于该区域所有给水点位置100mm；台盆位防水高度不低于1200mm。防水高度以装饰完成面为准。	项目工程部
			（3）聚氨酯防水涂料在最后一遍涂膜防水层完成后，随即稀撒干净、干燥的粗砂，砂粒粘结固化后，形成粗糙表面，增加保护层的粘接力。	项目工程部
		蓄水试验	（1）阳台、厨房、卫生间蓄水试验的蓄水时间不少于24h，且蓄水深度最浅处不低于20mm。	项目工程部
		止水带设置	（1）淋浴房止水带宽度及高度需严格控制，宽度为50mm为宜，高度应高于卫生间干区完成面20mm。	项目工程部
3	木作吊顶	造型转角	（1）天花吊顶龙骨基层转角处采用1.0mm镀锌铁皮作为拉结。	项目工程部
		灯槽	（1）吊顶灯槽内侧板下口应开U型槽，副龙骨应内嵌木龙骨，灯槽内底部应衬垫一层石膏板；	项目工程部
		转角处	（1）转角处敷面材料采用双层9.5mm石膏板做成L型造型，长边不小于600mm，短边不小于300mm错缝铺贴。两层石膏板之间必须涂满白乳胶。	项目工程部
		对接处	（1）吊顶侧板细木工板对接处应用燕尾榫进行连接，背面局部采用长度不小于200mm细木工板加固；	项目工程部
		轻型吊灯	（1）安装吊灯的部位应预设双层400mm×400mm的18mm多层板，双层多层板中心开孔应为30㎜圆孔；	项目工程部
4	木饰面基层	“三防”	（1）木龙骨、木楔和基层背面施工前须做防火、防腐、防潮处理； （2）有防潮要求的木饰面位置（如墙背后是卫生间或地下室）在钉装龙骨或基层板前应压铺防潮材料或涂刷防潮层；	项目工程部
		基层安装	（1）木饰面基层调平应先采用木楔或木龙骨对基层平整度、垂直度进行调节，再安装厚度不小于9mm的多层板，需采用自攻螺丝紧固，间距≤200㎜，基层板的接缝处应预留2-3mm膨胀缝隙，基层板应离完成面≥20mm，防止受潮；	项目工程部
5	给排水	出水口预埋管	（1）马桶登高管需高出装饰完成面3-5mm。                （2）冷热水采用“左热右冷”的布置原则。	项目工程部
		地漏	(1)卫生间、厨房、阳台、露台、地漏位置设置正确、管口封堵保护是否到位，避免砂浆污染。	项目工程部
		排水管防臭	(1)软管插入排水管的封堵处理到位。	项目工程部
6	瓷砖（粘接剂湿贴）	瓷砖（粘接剂湿贴）	(1)面砖的品种、规格、颜色、图案必须符合设计要求和符合现行标准的规定。 (2)面砖采用瓷砖专用粘接剂铺贴，面砖无歪斜、缺楞、掉角和裂缝等缺陷。 (3)表面平整、洁净，颜色一致，无变色、起碱、污痕，无显著的光泽受损处，无空鼓。 (4)墙地砖需对缝。	项目工程部
7	新风系统	新风系统	(1)新风主机须保证滤网更换、保养操作空间。 (2)新风主机取风口与空调外机、燃气排烟口、除尘设备的距离不得小于2米。	项目工程部
8	采暖系统	采暖系统	（1）地暖管应按设计图纸标定的管间距和走向敷设。 （2）地暖管上部满铺钢丝网片，规格不应小于@100*100*2mm。 （3）压力测试合格后，泄压到0.3-0.4MPa保持.（气温在0℃以下不测，不允许采用气压进行保压）	项目工程部
9	安全用电	安全用电	（1）配电箱内设置系统接线图和分路标记，接线规范、插座健全；施工电线不得使用花线；电线老化/破皮/随意拖地/浸水	项目工程部
10	壁纸	壁纸	（1）裱糊后的壁纸，墙布表面应平整，色泽应一致，不得有波纹起伏、气泡、裂缝、皱折及斑污，斜视时应无胶痕。 （3）壁纸、墙布与各种装饰线、设备线盒应交接严密。 （4）壁纸、墙布边缘应平直整齐，不得有纸毛、飞刺。 （5）壁纸、墙布阴角处搭接应顺光，阳角处应无接缝。	项目工程部
11	木地板	木地板	（1）实木复合地板面层图案和颜色应符合设计要求，图案清晰，颜色一致，板面无翘曲。 （2）地板面层接缝应严密、平直、光滑、均匀，接头位置应错开，表面洁净。拼花地板面层板面排列及镶边宽度应符合设计要求，周边应一致。 （3）地板表面应洁净、平整光滑，无刨痕，无污染、毛刺、戗槎等现象。	项目工程部
12	木饰面	木饰面	1、制作：尺寸正确，表面平直光滑，棱角方正，线条顺直，不露钉帽、刨痕、毛刺和锤印。 2、安装：位置正确，割角整齐、交圈，接缝严密，平直通顺，与墙面紧贴，出墙尺寸一致。 3、木饰面油漆要求在工厂完成加工。	项目工程部